ขายฝาก-จำนอง ต่างกันอย่างไร รู้ให้ชัดก่อนตัดสินใจทำสัญญา

ขายฝาก-จำนอง ต่างกันอย่างไร รู้ให้ชัดก่อนตัดสินใจทำสัญญา

สัญญาขายฝากกับสัญญาจำนอง เหมือนหรือต่างกันอย่างไร แบบไหนเหมาะกับใคร นำที่ดินที่ขายฝากไปจำนองกับธนาคารได้ไหม? ใครยังสงสัยเรื่องนี้ มาทำความเข้าใจกันก่อน
หลายคนสงสัยว่า การขายฝากคืออะไร เหมือนกับการจำนองหรือไม่ หากใครอยากรู้ วันนี้เราได้รวบรวมข้อมูลเพื่อมาไขข้อสงสัยกัน และเปรียบเทียบดูแบบชัดๆ ว่า การทำสัญญาที่ดินแต่ละแบบทั้งจำนองและขายฝาก คืออะไร ต่างกันอย่างไรบ้าง

ขายฝาก คืออะไร
การทำสัญญาขายฝาก เป็นการทำสัญญากู้เงิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ โดยลูกหนี้จะทำการขายทรัพย์สินให้กับเจ้าหนี้ ซึ่งต้องมีการโอนทรัพย์สินระหว่างกันก่อน แต่มีข้อตกลงเพิ่มเติมว่า ลูกหนี้สามารถซื้อทรัพย์สินคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดกันไว้

ยกตัวอย่างง่ายๆ ก็คือ นาย A นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปทำสัญญาขายฝากกับนาย B เป็นระยะเวลา 1 ปี นั่นหมายความว่า ถ้าภายใน 1 ปีหลังทำสัญญา นาย A ต้องการซื้อบ้านพร้อมที่ดินคืน นาย B จะต้องขายคืนให้โดยไม่มีขอยกเว้น แต่หากพ้น 1 ปีไปแล้ว บ้านพร้อมที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนาย B ทันที ซึ่งนาย B จะนำทรัพย์สินไปดำเนินการอะไรก็ได้นั่นเอง

ทั้งนี้ การทำสัญญาขายฝาก หากครบสัญญาแต่ลูกหนี้ยังไม่พร้อมไถ่คืน ลูกหนี้สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง และสามารถทำสัญญาได้นานสูงสุด 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่หากเป็นสังหาริมทรัพย์จะมีกำหนด 3 ปี โดยการทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น

จำนอง คืออะไร
จำนอง คือ สัญญากู้เงิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่ได้จดทะเบียนไว้แล้วตามกฎหมาย แต่จะไม่มีการโอนทรัพย์สิน เป็นแค่การนำทรัพย์สินนั้นไปจดทะเบียนเพื่อตราไว้เป็นหลักประกันเท่านั้น โดยจะต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเช่นเดียวกับการขายฝาก

ส่วนกรณีที่ลูกหนี้เกิดผิดสัญญาไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองก็ยังไม่สามารถยึดทรัพย์ตามกฎหมายได้ เพราะทรัพย์สินนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้อยู่ ซึ่งเจ้าหนี้จะต้องไปฟ้องร้องตามกฎหมายเพื่อให้ศาลบังคับกับลูกหนี้ลูกหนี้ก่อน จากนั้นจึงนำทรัพย์สินนั้นไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ โดยสัญญาจำนอง ไม่มีอายุความ แต่จะมีการระบุระยะเวลาชำระหนี้เท่านั้น

ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร
สิ่งที่การทำสัญญาแบบขายฝากและจำนองแตกต่างกัน มีดังนี้
1. ลักษณะสัญญา
จำนอง : ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้
ขายฝาก : ลูกหนี้ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้

2. กรณีทำผิดสัญญา
จำนอง : หากครบสัญญาแล้ว ลูกหนี้สามารถจ่ายดอกเบี้ย เพื่อขอต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องศาลเพื่อบังคับคดี แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ซึ่งระหว่างที่โดนฟ้อง ทรัพย์สินนั้นจะไม่สามารถนำมาขายได้
ขายฝาก : ลูกหนี้ต้องมาไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา หากเลยกำหนดเวลาตามกฎหมายสามารถขยายเวลาขายฝากกี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเท่าใดก็ได้ แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ และไม่เกิน 3 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ แต่หากไม่มีการขอต่อสัญญา ทรัพย์สินจะตกเป็นของเจ้าหนี้ทันที

3. ค่าจดทะเบียน
จำนอง : เสียค่าธรรมเนียมอัตรา 1% จากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
ขายฝาก : เสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนด

4. วงเงินในการอนุมัติ
จำนอง : ส่วนใหญ่จะได้วงเงินน้อยกว่า 30% ของราคาประเมิน
ขายฝาก : ได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน

สรุปแล้วจะพบว่าสัญญาขายฝากมีข้อดี คือ ผู้กู้เงินจะได้รับการอนุมัติเร็ว และมักจะให้วงเงินสูงกว่าจำนองค่อนข้างเยอะ แต่ก็มีความเสี่ยงเรื่องความปลอดภัยของทรัพย์สินที่นำไปทำสัญญา ถ้าโชคร้ายเจอนายทุนไม่ดี ต่อรองไม่ได้ ไถ่ถอนไม่ทันเวลาก็โดนยึดทันที รวมทั้งมีค่าธรรมเนียมที่สูงกว่าการจำนองอีกด้วย

ขณะที่สัญญาจำนอง ข้อดีก็คือ มีความปลอดภัยด้านทรัพย์สินน้อยกว่า เนื่องจากไม่ต้องขายทรัพย์สินนั้น ๆ ให้เจ้าหนี้ โอกาสที่จะเสียทรัพย์สินจึงน้อย และมีค่าธรรมเนียมที่ถูกกว่า แต่ข้อเสียก็มีเช่นกันคือ วงเงินที่ได้รับจะประมาณ 10-30% ของราคาประเมินเท่านั้น

เอาทรัพย์สินที่ขายฝาก ไปจำนองธนาคารได้ไหม ?
ในกรณีที่เจ้าหนี้ต้องการนำทรัพย์สินของลูกหนี้ที่นำมาขายฝาก ไปจำนองกับธนาคารอีกทอดหนึ่ง ซึ่งยังไม่ได้ถึงวันครบกำหนดชำระหนี้นั้น ตามกฎหมายถือว่าทำไม่ได้ แต่หากครบกำหนดสัญญาขายฝากแล้ว และลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระคืนหรือขอต่อสัญญา เจ้าหนี้ก็มีสิทธิ์อย่างถูกต้องที่จะนำทรัพย์สินดังกล่าวไปทำอะไรก็ได้ เพราะถือว่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าหนี้แล้ว

รวมทั้งหากลูกหนี้ต้องการนำทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการขายฝาก ไปจำนองกับธนาคารอีกทอดหนึ่งเพื่อนำเงินมาไถ่ถอนนั้น ตามกฎหมายก็ถือว่าทำไม่ได้เช่นกัน เนื่องจากทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการขายฝากถือว่าอยู่ในการดูแลของเจ้าหนี้แล้ว และหากลูกหนี้ต้องการนำไปจำนองกับธนาคารต้องมีการไถ่ถอนให้เสร็จเรียบร้อยก่อนถึงจะสามารถดำเนินการได้

ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก Kapook.com , http://www.bangkoksmilecondo.co.th/tips/158